中古マンションの全体の把握は「マイソク」で

「マイソク」とは不動産仲介会社の情報源として、物件の概要や間取り、地図等をまとめた物件資料を指します。不動産案内用のチラシは物件探しをしたことのある方なら見たことがあると思いますが、そのチラシのことを業界ではマイソクと呼んでいるのです。

「マイソク」という呼び名は、昭和44年創立「株式会社マイソク」が物件情報の資料を作成していたことに由来するそうです。会社名がいつのまにか業界用語になってしまうとは驚きですね。

マイソクで具体的に分かることは主に、価格や立地、駅までの距離、面積、間取り図、方角、日当たり、内観・外観の写真、築年数、管理費、修繕積立金などです。

これらの情報を押さえるだけでも、希望するエリアや価格帯と合致しているかどうかや耐震性のある物件かどうか、ランニングコストはどのくらいかなどが分かります。

以上は一般の方でもマイソクから読み取れる情報ですが、専門家になるとマンションの権利形態や管理形態、間取りから読み取れる建物の構造、設備までチェックしていきます。

しかし具体的に購入を検討するとなると、マイソクだけでは分からない情報があります。
それでは、安心して中古マンションを購入するために重要な　3つの資料を見ていきましょう。

「重要事項調査報告書」で中古マンションの管理状態を知る

マイソクだけでは分からない情報のひとつとして、詳細な管理状況が挙げられます。マイソクに書かれているのは「清掃や点検といった日常的なマンション管理は管理会社に依頼していて、毎月○万円を居住者から徴収しています」といった内容まで。それ以上の具体的な管理状況は分からないのです。

そこで確認したいのが「重要事項調査報告書」です。この資料はマンション管理会社から発行されるもので、マイソクの内容をはじめ、マンション管理に係る重要な調査事項が記載されています。

例えば、

・修繕積立金の改定予定
・大規模修繕の見通し
・これまでの修繕履歴
・耐震診断の有無
・管理組合の総会開催時期
・管理人の出勤曜日・時間

などが、重要事項調査報告書によって知ることができます。

事前にこれらを確認することで、マンション管理組合の運営状況もわかりますし、居住後の金銭的なイメージも明確になります。

中古マンションの内見へ行かれる際には、できるだけ不動産仲介会社にお願いして、重要事項調査報告書を見せてもらうようにしましょう。
内見したマンションの負の部分を理解した上で、本当に購入しても良いのか改めて検討するのがおすすめです。

マンションにおいて、修繕を行うペースは法律で目安の年数が決まっていることをご存知でしょうか？

最も重要とされている「大規模修繕工事」は12年ごと、金物類の交換や消防設備の改修は24年ごと、給排水やエレベーターの更新は30年ごとに修繕されるのが望ましいとされています。
例えば検討しているマンションが築25年で、昨年に大規模修繕を行ったばかりだとすると、少しお買い得かもしれません。また法定の修繕サイクル年数よりも早いペースで積極的に修繕を行っているマンションであれば、安心して長く住める可能性が高いです。

重要事項調査報告書で修繕のサイクルをチェックし、物件の現状をチェックしてみてくださいね。

似た条件の物件をまとめて比較。「成約事例一覧表」がもたらす安心

中古マンションの購入において、より納得感を持ち検討するには、類似の成約事例との比較も欠かせません。
当たり前ですが、物件の基本情報を取りまとめたマイソクには、内見をする物件の情報しか書かれていません。これだけでは、今見ている物件が周辺の類似物件と比べて高すぎないか、待っていればもっと良い物件が出てくるのではないか、など悩みは尽きません。

そこでリノサポのコンサルタントは、過去の類似物件のデータをまとめて、物件の善し悪しを判断する資料として成約事例一覧表を提供しています。

コンサルタントが持っているのは、該当物件と立地条件や面積がほぼ一致する物件における過去1年間での成約情報です。データの見方は様々で、仮に価格を見れば周辺の類似物件の相場もわかりますし、最寄り駅を見ればどの駅の物件数が多いのかが分かり、現在検討している物件を改めて俯瞰して見ることができます。

一方、成約事例一覧表はデータのひとつでしかないため、「購入すれば絶対に正解」ということまではわかりません。あくまでも中古マンションの購入を検討しているお客さまの不安を払拭し、決断を後押しする役目の資料としてご活用ください。

「資金計画書」で中古マンション購入にまつわるお金のイメージを知る

中古マンションの購入を検討する際に重要な資料の3つ目が「資金計画書」です。こちらも成約事例一覧表と同様にリノサポが独自で作成しています。

これは中古マンションの購入にかかる予算や費用を明示する資料で、お客さまの年収や月々の支払額から考えて、本当に無理なく購入できるのかを改めて確認できます。

加えて資金計画書には、購入時に発生する諸経費の内訳まですべて明示されています。例えば住宅ローンの保証料や登記費用、印紙代、固定資産税、火災保険料……など、考えられるものは記載されているのです。そのため住宅の購入が初めての方にとっては、物件価格の他にどんな費用が掛かってくるのかを再確認でき、より安心感を持って検討いただけるようになります。

また中古マンションの購入でもっとこだわりたい方や、より暮らしを豊かにしたい方は、リノベーションという手もあります。その場合にも資金計画書が便利です。工事費を500万円かける場合と、1000万円かける場合で毎月の支払額がどれだけ違ってくるかなど、工事費別の比較もできるようになっています。

良い物件と巡り合っても、漠然としたお金の不安が残ってしまうと、気持ちもすっきりしませんし、後々のトラブルにも繋がりかねません。購入前に今一度しっかりと資金面の確認をし、納得感を持った上で一歩前へ踏み出してください。

安心感をお届けするリノサポコンサルタント

人生における大きな買い物となる住宅購入。どんな方にとってもこれほど緊張する決断はないでしょう。今回は中古マンションの購入についてフォーカスしてきました。
まずはマイソクで物件の基本情報を知ること。そして内見時には不動産仲介会社にお願いをして「重要事項調査報告書」を見せてもらいましょう。マイソクには書かれていない詳細な管理情報を知った上で、もう一度物件を見てみると、また違った一面が見えてくるかもしれません。

リビタの物件探しのコンサルタント事業「リノサポ」では、それに加えて類似物件を比較できる「成約事例一覧表」と購入時の資金繰りのイメージがわかる「資金計画書」をご用意しております。

大切な決断だからこそ、お客さまが最善の選択ができるようにお手伝いをしたい。リノサポコンサルタントはその道のプロとして、お客さまをサポートをしております。中古マンションを探していらっしゃる方や、購入を検討されている方はぜひ気軽にリノサポへご相談ください。